Mensura

¿Estás necesitando un agrimensor? ¿Qué es la mensura?

¿Que es una mensura?

Mensura es la operación compuesta por un conjunto de actos tendientes a investigar, identificar, determinar, medir, ubicar, representar y documentar límites territoriales de objetos legales de derecho público y privado, conforme a las causas jurídicas que los originan.

¿Cuál es el objetivo del plano de mensura?

El plano de mensura es la representación de la parcela con sus dimensiones, ubicación y características. Al registrarse en un organismo provincial (Catastro) es un documento válido y legal, que se utiliza como instrumento indispensable para la realización de las escrituras de transferencia de dominio. Todo inmueble debe tener el estado parcelario constituído y esto se realiza a través del plano de mensura.

¿Qué normativa regula la actividad del agrimensor?

Todo lo referido a la parcela, mensura y catastro se encuentra regulado en la Ley Nacional de Catastro Nº 26209. Es el marco normativo al que se debe ajustar el funcionamiento de los catastros provinciales. A nivel provincial, contamos con la ley Nº 2996 y con diferentes decretos y resoluciones que definen las normas para la confección del plano de mensura.

Amojonamientos – certificado de límites

El amojonamiento consiste en materializar los vértices de un polígono definido en un plano de mensura, mediante mojones que pueden ser de hierro o madera. Los lotes se amojonan con el fin de deslindar dicha superficie y además indicar en campo lo que se encuentra plasmado en el plano de mensura. 

El certificado de límite es un documento que expresa como se encuentran los límites del inmueble con respecto, tanto a las materializaciones existentes como a sus linderos, y dicha información se representa en un croquis simple. Es importante destacar que este certificado suele ser solicitado antes de iniciar cualquier tipo de obra con la finalidad de ubicar y señalizar claramente cuáles son los límites del inmueble para evitar futuros inconvenientes.

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INMUEBLES RURALES, URBANOS y SUBURBANOS

Mensura para Verificación y Reconstitución del Estado Parcelario

La verificación de estado parcelario hace referencia a controlar y comprobar que los datos consignados en el plano vigente en cuanto a las medidas lineales y angulares, superficie estén consignadas y que sean correctas.

Si dicho plano carece de estos elementos esenciales o al momento de realizar la verificación el profesional se encuentra con que estos datos no son los correctos, se procede a la reconstitución del estado parcelario, es decir a volver a constituir el estado parcelario.

Mensura para Constitución del Estado Parcelario

En la actualidad, existen muchos lotes que no poseen estado parcelario y en consecuencia frente a la necesidad de ubicar, representar, documentar y para realizar transferencias de inmuebles, es necesario confeccionar el plano de mensura representando los elementos que definen una parcela y que posteriormente, será registrado en el organismo provincial.

Mensura para Modificación del Estado Parcelario

Son aquellas que se realizan para generar un cambio en la parcela original, entre ellas:

  • MENSURA PARCIAL

La mensura parcial se realiza con el objetivo de transferir una determinada fracción del inmueble y no su totalidad.

Como se mencionó anteriormente, el estado parcelario tiene que estar constituido para poder realizar una mensura parcial excepto en las mensuras que son encomendadas por el estado.

  • SUBDIVISIÓN

La mensura de subdivisión consiste en particionar al inmueble original, según el interés del comitente, respetando los códigos de urbanización de la comuna o municipalidad correspondiente en el caso de lotes ubicados en zonas urbanas y suburbanas y provincial en el caso de parcelar rurales.

  • UNIFICACIÓN

La mensura para unificación se realiza con la finalidad de unir la cantidad de lotes que el comitente desee, teniendo en cuenta dos condiciones importantes, que el propietario de los inmuebles sea el mismo y que los lotes sean linderos.

Mensura y urbanización

Cuando tenemos un inmueble con dimensiones considerables, podemos realizar una urbanización, la cual consta de generar nuevas manzanas y calles y prolongaciones de las ya existentes, con el fin de ampliar el núcleo urbano con el que ya cuenta el distrito.

Para este tipo de desarrollo, se requerirán de varios estudios y análisis, dentro de los cuales se encuentran el “Impacto ambiental” y “factibilidad hídrica”. Estos estudios se ejecutan bajo requerimiento provincial y tienen como principal objetivo asegurar que la urbanización cuenta con las condiciones necesarias para el desarrollo urbanístico y para conocer el impacto que tiene la misma sobre el medio ambiente.

Mensura, urbanización y loteo

Se aplica para el mismo caso que la mensura y urbanización pero en esta instancia se generan también los lotes.

Hay que tener en cuenta que para este caso debemos destinar dentro del proyecto un espacio destinado a espacios verdes, y en algunos casos, dependiendo la dimensión del loteo y las exigencias municipales, superficies destinadas a espacio comunitario (escuelas, policía, etc).

Al igual que para el caso de la mensura y urbanización, este tipo de desarrollo se requerirán de varios estudios y análisis, dentro de los cuales se encuentran el “Impacto ambiental” y “factibilidad hídrica”. Estos estudios se ejecutan bajo requerimiento provincial y tienen como principal objetivo asegurar que el nuevo loteo cuenta con las condiciones necesarias para el desarrollo urbanístico y para conocer el impacto que tiene el mismo sobre el medio ambiente.

Estos proyectos poseen varias consideraciones y pasos a seguir: desde la consulta previa a la municipalidad o comuna en cuanto a la factibilidad de realizar el proyecto y el diseño que tendrá hasta la ejecución de obras viales, desagüe, red eléctrica, alumbrado público, arbolado, etc.

Mensura para prehorizontalidad

Para el caso de que se quiere empezar con la comercialización de unidades de edificios que están en construcción o por construirse, se deberá realizar un plano de prehorizontalidad el cual será registrado en el organismo provincial (catastro). En el mismo se va a plasmar las dimensiones  y destinos de las unidades, porcentajes de cada una de las mismas sobre la totalidad del inmueble, afectaciones, entre otras consideraciones.

Con este documento y con el requerimiento del Nuevo Código Civil y Comercial de que se constituya un seguro por parte del propietario, se da seguridad y respaldo a aquellas personas que adquieran unidades del proyecto que todavía no está finalizado, o quizás no se empezó a construir.

Mensura de polígonos para establecer derecho real de Propiedad Horizontal

La propiedad horizontal es el régimen que reglamenta la forma en que se divide un inmueble. Está formada por los bienes privativos (unidades) y comunes (el terreno en sí, ingresos, etc), los cuales no se pueden pensar de una manera independiente, ya que no pueden coexistir una sin la otra.

Además del plano de mensura de propiedad horizontal donde se van a representar las unidades que la componen, sus superficies y porcentajes, será necesario que, una vez que se registre el plano de mensura en el organismo provincial, se realice el Reglamento de Copropiedad, donde quedarán plasmados los derechos y obligaciones de los titulares de cada unidad.

Para llevar a cabo el plano de propiedad horizontal será necesario contar con plano de construcción y final de obra de todas las construcciones existentes sobre el terreno.

Mensura para establecer derecho real de Conjunto Inmobiliario

Se considera conjunto inmobiliario a los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga.

Hay que tener en cuenta que, al igual que para las urbanizaciones y loteos, tendremos que respetar las ordenanzas municipales y comunales y se realizan diversos estudios hasta llegar a registrar el plano de mensura en Catastro Provincial.

Mensura para establecer derecho real de usufructo

El usufructo hace referencia al uso y goce de una cosa cuya propiedad pertenece a otro, en este caso, un inmueble.

Para los casos en que se quiera aplicar usufructo sobre una parte de un lote, será necesario realizar un plano de mensura, en donde se represente el espacio del inmueble afectado por este derecho.

Mensura para establecer derecho real de tiempo compartido

El tiempo compartido hace referencia a la afectación de un bien a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines.

Para el caso de inmuebles, el tiempo compartido deberá formalizarse a través de una escritura pública y por tal motivo, será necesario contar con el plano de mensura para poder realizar la misma.

El formato del plano y su estructura es similar al plano de Propiedad Horizontal, en el cual se deben distinguir las partes exclusivas y partes comunes.

Mensura para establecer derecho real de superficie

Se constituye sobre un inmueble ajeno (total o  parcialmente) y otorga a la persona que adquiere este derecho, la facultad de uso, goce y disposición de plantar, forestar o construir sobre el terreno o sobre lo ya existente.

Al ser un derecho real temporario, se debe definir el plazo de duración y para representar sus dimensiones y ubicación es necesario confeccionar un plano de mensura.

Mensura para establecer Derecho Real de Servidumbre

El derecho real de servidumbre se establece entre dos inmuebles y concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno.

Además, la servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte material del inmueble ajeno.

Por último, la servidumbre considerada activa y pasivamente es inherente al fundo dominante y al fundo sirviente, sigue con ellos a cualquier poder que pasen y no puede ser separada del fundo, ni formar el objeto de una convención, ni ser sometida a gravamen alguno.

Mensuras para adquisición de dominio por usucapión

Cuando nos referimos a usucapión hablamos del acto que realiza aquella persona que posee el inmueble con ánimos de ser su dueño, ya que carece de un título de propiedad que avale su propiedad.

Para poder adquirir el dominio será necesario realizar actos que justifiquen que tiene deseos de poseer la cosa por un tiempo determinado, que dependiendo el tipo de posesión, puede llegar a ser 20 años.

Una vez que se quiera comenzar con el juicio para poder adquirir el dominio, será requisito indispensable contar con el plano de mensura para adquisición de dominio por usucapión donde se consigne la dimensión del inmueble que se está poseyendo.

Las usucapiones pueden ser realizar por cualquier ente, ya sea particular (nos referimos a usucapión judicial) o entes estatales a nivel nacional, provincial y comunal (a la cual se la conoce como usucapión administrativa).

¿QUE TIPOS DE TRABAJOS SE PUEDEN HACER?

– Mensura para constitución de estado parcelario

– Mensura parcial

– Subdivisión

– Unificación

– Mensura y urbanización

– Mensura, urbanización y loteo

– Mensura para prehorizontalidad

– Mensura de polígonos para establecer derecho real de Propiedad Horizontal

– Mensura para establecer derecho real de Conjunto Inmobiliario

– Mensura para establecer derecho real de usufructo

– Mensura para establecer derecho real de tiempo compartido

– Mensura para establecer derecho real de superficie

– Mensura para establecer Derecho Real de Servidumbre

– Mensura para adquisición de dominio por usucapión

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